VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL

Una vivienda protegida, también denominada vivienda de protección oficial (VPO), es una vivienda que un Ayuntamiento ha calificado como vivienda protegida de acuerdo con la normativa vigente y un plan de vivienda estatal, autonómico o municipal.

Una vivienda tiene la calificación de protegida porque cumple una serie de requisitos para obtener dicha calificación:

1. Que su uso sea residencial, habitual y permanente para su destinatario.
2. Que tenga un precio máximo de venta, alquiler o cesión del uso.
3. Que las personas destinatarias tengan unos requisitos específicos.
4. Que las viviendas cumplan con unas condiciones específicas de calidad y diseño.

Estos requisitos deben cumplirse durante el plazo de protección que indica la declaración realizada por la Administración.

La vivienda protegida debe tener obligatoriamente uso residencial y destinarse por la persona adjudicataria a su residencia habitual y permanente. Ello quiere decir que, a partir de la entrega de llaves, debe ocuparse en un plazo máximo de seis meses, y no puede permanecer desocupada más de tres meses consecutivos al año. Aparte de lo anterior, la vivienda protegida no puede destinarse a segunda residencia.

Las viviendas protegidas, durante el plazo de protección, sólo pueden venderse o arrendarse a un precio máximo fijado por la Administración en el plan de vivienda al que se acoge para su construcción.

El precio máximo de la primera transmisión de la vivienda protegida es el denominado precio de referencia, que será calculado conforme a lo previsto en el plan de vivienda de referencia, y fijado en la calificación municipal del proyecto.

A efectos informativos, el plan de vivienda actual es el Plan Vive de Andalucía 2020-2030, aprobado por Decreto 91/2020 de 30 de junio (BOJA n.º 127 – 03/07/2020), que ha fijado el módulo básico para la determinación del precio de referencia en 894,36 euros por metro cuadrado útil de vivienda. A este módulo básico se aplicará un coeficiente ponderado territorial por municipio según el régimen de protección (especial, general o precio limitado) hasta obtener los precios de referencia.

Cuadro de precios de referencia por metro cuadrado útil de la Junta de Andalucía (€/m² útil)

Coeficiente Territorial	Régimen Especial (1,5)	Régimen General (1,7)	Precio limitado (2,0)
Municipios Grupo 1 (1,5)	2.012,31 €/m² útil	2.280,62 €/m² útil	2.683,08 €/m² útil
Municipios Grupo 2 (1,3)	1.744,00 €/m² útil	1.976,54 €/m² útil	2.325,34 €/m² útil

En nuestro caso, el municipio de Dos Hermanas se halla dentro del Grupo 1, y las viviendas a construir acogidas al régimen general.

Son aquellas personas físicas que reúnan los requisitos exigidos por el plan de vivienda correspondiente, y que, según la nueva Ley de vivienda de Andalucía, deben cumplir los siguientes requisitos generales:

1. Disponer de ingresos familiares que no superen los límites máximos establecidos en el programa del Plan de Vivienda (en este caso 5,5 veces el IPREM).
2. Acreditar la suficiencia de recursos para poder llevar una vida de forma independiente con suficiente grado de autonomía (el importe destinado al pago de la vivienda no debería superar el 30% de todos los ingresos de la unidad familiar).
3. Estar empadronadas en un municipio de Andalucía.
4. Estar inscritas en el Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida (en este caso en Dos Hermanas).
5. No ser titulares en pleno dominio de otra vivienda protegida o libre, o estar en posesión de la misma en virtud de derecho real de goce o disfrute, salvo las excepciones previstas reglamentariamente.
6. Acreditar que, en los últimos cinco años, no han sido condenadas mediante sentencia firme por allanamiento de morada.

Según el Plan Vive de Andalucía, los ingresos familiares anuales máximos para los diversos regímenes de protección son los siguientes:

Régimen de protección	Personas destinatarias
Especial	3,00 veces el IPREM
General	5,50 veces el IPREM
Precio limitado	7,00 veces el IPREM

El número de veces representa el índice de ingresos familiares ponderados según las características de la unidad familiar (número de miembros), así como el municipio donde se ubica la vivienda.

El IPREM es el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, que es el índice de referencia en España para calcular el umbral de ingresos, y cuyo valor se publica anualmente en los Presupuestos Generales del Estado. En la actualidad, año 2025, el IPREM mensual es de 600,00 €, anual (12 pagas) de 7.200 € y anual (14 pagas) de 8.400 €.

Estos importes son aproximados, y pueden verse ajustados por otras circunstancias como la pertenencia a un grupo de especial protección determinado en la normativa aplicable (jóvenes menores de 35 años, mayores de 65 años, personas con discapacidad o dependencia, personas con personas dependientes a su cargo, mujeres embarazadas sin recursos, víctimas de la violencia de género, personas jóvenes ex-tuteladas por la Junta de Andalucía que carezcan de vivienda y de recursos suficientes para tenerla, personas sin hogar o en situación de emergencia habitacional, personas en situación o riesgo de exclusión social, víctimas del terrorismo, familias monoparentales, familias numerosas, unidades familiares con menores a su cargo, personas emigrantes retornadas, familias con ingresos por debajo del umbral de pobreza).

La web de la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda dispone de una Calculadora de ingresos familiares corregidos: Calculadora IFC.

Las informaciones ofrecidas por este medio tienen exclusivamente carácter ilustrativo, y no originarán derechos ni expectativas de derechos (Decreto 204/1995, artículo 4; B.O.J.A. 136 de 26 de octubre).

Según el Plan Vive de Andalucía, con carácter general, la superficie útil máxima de la vivienda protegida no superará 90 metros cuadrados. Asimismo, un garaje será de hasta 25 metros cuadrados útiles y un trastero de hasta 8 metros cuadrados útiles. Por otro lado, las viviendas protegidas deben cumplir con la normativa de diseño y calidad determinada en la Orden de 12/02/2020 (normas técnicas de diseño, composición, programa de viviendas, alturas, etc.), así como la Ley 2/2007, de fomento de energías renovables y del ahorro y eficiencia energética en Andalucía y el Decreto 169/2011, y la construcción sostenible según el Decreto-ley 1/2014, de 18 de marzo.

Asimismo, según la Ley de vivienda de Andalucía, la calidad de la vivienda se refiere al conjunto de condiciones físicas, ambientales y funcionales que hacen que una vivienda sea habitable y segura para sus ocupantes y para la sociedad en su conjunto, satisfaciendo las necesidades y demandas de las personas usuarias de las viviendas y sus anejos, en materia de funcionalidad, seguridad estructural, durabilidad, habitabilidad, accesibilidad universal, salubridad, protección frente al ruido y contra incendios, conectividad, eficiencia energética e hídrica, a partir de las prescripciones establecidas por la normativa vigente y los criterios y principios establecidos en la Ley 9/2022, de 14 de junio, de Calidad de la Arquitectura.

La calificación de las viviendas como protegidas se realiza durante un período de tiempo en el que debe mantenerse su régimen de protección. La duración del régimen de protección se fija en el plan de vivienda aprobado. El Plan Vive ha fijado con carácter general el régimen especial para un período de 15 años, el régimen general por un período de 10 años, y el régimen de precio limitado por un período de 7 años. Las viviendas de referencia de la promoción tendrán, por tanto, un período de protección de 10 años desde su calificación definitiva.

Durante este período de protección, el adjudicatario no podrá transmitir ni ceder su uso desde la formalización de la compra, salvo autorización de la Delegación Territorial de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio.

Asimismo, durante el periodo legal de protección, las viviendas estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto legales en favor de la Administración de la Junta de Andalucía o del Ayuntamiento o entidad pública designados. Ello quiere decir que, en el caso de transmitirse la vivienda dentro de dicho período, la Administración, Junta de Andalucía o Ayuntamiento, pueden adquirir la vivienda por el precio de la transmisión o el precio máximo fijado para ello en la normativa de aplicación.

Sí. Conforme a la normativa aplicable, todas las cantidades entregadas por el adquirente para su adquisición al promotor se garantizarán según lo dispuesto en la Ley, mediante su ingreso en cuenta bancaria sólo disponible para sufragar los gastos de construcción de las mismas y mediante la entrega de seguro de caución o aval bancario para su devolución para los supuestos de no iniciarse su construcción o no entregarse en el plazo convenido.

Según lo dispuesto en la Ley de la Vivienda de Andalucía es posible la descalificación de una vivienda protegida a solicitud del titular tras la devolución de las ayudas públicas que se hubieran recibido. En ningún caso procede la descalificación de las viviendas protegidas promovidas directamente por la Administración y financiadas con fondos públicos. No procede la descalificación de las viviendas protegidas promovidas por promotores privados, hayan obtenido o no inversión pública, debiendo agotar el período de protección fijado en el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo para los distintos regímenes. Con carácter excepcional, y de manera justificada, el correspondiente plan de vivienda determinará los programas para los que, si procede, y en caso de que hayan recibido ayudas públicas, se podrán descalificar las viviendas protegidas acogidas a los mismos antes de que transcurra el plazo legal de protección, estableciendo los requisitos que debe reunir el titular y la vivienda protegida y el plazo mínimo en que se puede proceder a la citada descalificación. Todo ello conforme al procedimiento establecido reglamentariamente.

Según el Plan Vive, mediante orden de la consejería competente en materia de vivienda podrán regularse ayudas para las personas adquirentes o inquilinas de las viviendas promovidas al amparo de dicho Plan. En la web de la Consejería de vivienda, los programas actuales de ayudas a la vivienda protegida sólo incluyen ayudas al alquiler y otras para la adecuación de suelos con destino a vivienda protegida. No existen otras ayudas o subvenciones directas, salvo el Programa Garantía Vivienda Andalucía por el que se conceden garantías a personas jóvenes (menores de 35 años, y en algunos supuestos 40 años) en relación al 80% del precio de la vivienda mediante la formalización de préstamo hipotecario.

Según la web de la Junta de Andalucía se han adherido al Programa algunos bancos: Caja Rural de Granada, Cajasur, Caixabank, Unicaja, Ibercaja, Caja Rural del Sur y Banco Santander. Las solicitudes deberán dirigirse a la propia entidad financiera (más información).